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房地产四维跟踪月报(10月刊):库存、成交、房价、投资

发布时间:2016-10-17    研究机构:海通证券

9月成交同比较去年小幅上涨。2016年9月52城商品住宅成交面积2551万平米,环比小幅上升4%,同比上涨19%,同比涨幅与上月持平;累计商品住宅成交面积为21833万平米,累计同比上涨31%,涨幅连续五个月回落。

一线去化周期小幅上升,二线和三四线城市走稳。我们监测的32城分线商品房去化周期(6个月平均移动)显示,一线城市平均去化周期为13.2个月,二线城市(11个)平均去化周期为19.3个月,三四线城市(17个)平均去化周期为22.1个月。

9月房价继续维持上涨势头,且涨幅仍在高位。9月全国288城一手房房价指数为1248.0,环比上涨1.76%,同比涨幅扩大至13.61%,环比连续第17个月上涨,且环比涨幅较上月扩大0.33个百分点。9月房价指数环比上涨城市数为160个,上涨城市数较上月下降23个。10月初国庆节期间调控政策频出,中央控房价意图明显,预计四季度房价涨幅回落。

一线土地供应仍偏紧,9月整体略供过于求,新政不减房企围猎热情。2016年9月300城住宅用地供应6838万平米,同比下滑16.9%;成交5410万平米,同比下滑15.5%。其中,一线供应57万平米,成交50万平米,当月供求比为1.1;二线供应3144万平米,成交2681万平米,当月供求比为1.2;三线供3638万平米,成交2679万平米,当月供求比为1.4。9月土地供需略微供过于求,其中三四线供应过量明显。

整体观点:9月成交较为平稳,预计四季度成交总量高位但增速下行压力较大。9月最新数据显示本月销售市场走势较为平稳,整体销售市场增速走过拐点。重点观测城市中一线、二线、三四线城市库存去化周期几乎与上月持平。房价保持持续回升,增速维持高位。土地出让方面,尽管土拍新政出台,土地市场热度仍未见消退,短期看土地价格难以回落。我们认为,受调控政策影响且本身市场周期高位震荡,预计四季度市场总量高位,增速下行压力较大。

投资建议:地产整体估值仍在三低状态,具备配置价值,等待迎接金九银十推盘高峰。传统的金九银十也是开发商推盘的高峰期,供应量大之下销售放量也会很明显,但受高基数影响,同环比增速存在下行压力。全年看不少地产公司业绩有望超预期,且今年的销售基本面大年也锁定了房企明后年的利润释放。继续推荐商业地产永续现金流概念股(中国国贸、新城控股、金融街)、类债券高股息率股票(金地集团、保利地产等),转型建议关注天保基建(000965),主题关注上海科创(上海临港、张江高科等)。投资风险:行业面临调控风险。

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