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海通房地产四维跟踪月报(9月刊):库存、成交、房价、投资

发布时间:2016-09-14    研究机构:海通证券

8月成交受去年低基数影响增速同比出现小高潮。8月52城商品住宅成交面积2449万平米,环比小幅上升2.3%,同比上涨19%, 同比涨幅本月大幅上扬;累计商品住宅成交面积为19282万平米,累计同比上涨33%,涨幅连续四个月回落。

一线和二线库存去化周期大幅下降,三四线平稳小幅下降。我们监测的32城分线商品房去化周期(6个月平均移动)显示,一线城市平均去化周期为12.8个月,二线城市(11个)平均去化周期为19.2个月,三四线城市(17个)平均去化周期为22.0个月。

房价涨幅整体走过拐点,本月迎来小高潮。8月全国288城一手房房价指数为1226.4,环比上涨1.35%,同比涨幅扩大至12.14%,环比连续第16个月上涨,且环比涨幅在上月小幅回落之后本月小幅回升0.08%。8月房价指数环比上涨城市数为183个,上涨城市数在上月回落之后再度扬头增加18个。房价涨幅高位震荡,四季度有下行压力。

一线土地供应有所收缩,二三四线的热点城市土地市场火爆,竞争白热化。2016年8月300城住宅用地供应6454万平米,同比下滑12.5%;成交5974万平米,同比上涨7.8%。其中,一线供应84万平米,成交101万平米,当月供求比为0.8;二线供应2763万平米,成交2812万平米,当月供求比为1.0;三线供3607万平米,成交3060万平米,当月供求比为1.2。8月土地供需整体平稳,一线供应收紧明显。

整体观点:受去年8月低基数影响,本月迎来小高潮。8月最新数据显示本月销售市场迎来小高潮,整体销售市场增速走过拐点。重点观测城市中一线、二线、三四线城市库存去化周期出现不同程度下降。房价保持持续回升,增速本月出现小高潮,预计后期回落。土地出让方面二线接棒一线逐渐走热,成交溢价率高企,个别热点三四线城市也受到带动。我们认为,无论销售、房价还是土地市场来看,整体都呈现收敛的状态,增速出现回落,走势趋于平稳,政策的边际效应在递减。

投资建议:地产整体估值仍在三低状态,具备配置价值,等待迎接金九银十推盘高峰。传统的金九银十也是开发商推盘的高峰期,供应量大之下销售放量也会很明显,但受高基数影响,同环比增速存在下行压力。全年看不少地产公司业绩有望超预期,且今年的销售基本面大年也锁定了房企明后年的利润释放。继续推荐商业地产永续现金流概念股(中国国贸、新城控股、金融街)、类债券高股息率股票(荣盛发展、金地集团、保利地产等),转型建议关注天保基建(000965),主题关注上海科创(上海临港、张江高科等)。投资风险:行业面临调控风险。

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